INFO.Z-PDF.RU
БИБЛИОТЕКА  БЕСПЛАТНЫХ  МАТЕРИАЛОВ - Интернет документы
 

«среднего профессионального образования «Промышленно-экономический колледж» (СПб ГБОУ СПО «ПЭК») Практическая работа На тему: Оценка недвижимого имущества ...»

Санкт-Петербургское государственное

бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

Практическая работа

На тему:

Оценка недвижимого имущества

специальность

«Земельно-имущественные отношения»

Выполнила: студентка 1 курса, гр53604

Горохова Надежда

Проверил : преподаватель

Дёмина В.В.

Состав оцениваемых объектов недвижимости:

здание склада;

участок земли, на котором расположен.

Адрес расположения объектов:

Ленинградская область, деревня Малое Карлино, ул. центральная, до 3

Цель оценки:

Определение возможной продажной цены склада и земельного участка

Действительная дата оценки:

25 мая 2016 года.

Собственник объектов:

ЗАО "ЗАКАЗЧИК"

График изучения объектов:

10 мая 2016 г. – 25 мая 2016 г.

Сертификация оценки Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1.Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.



3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.

4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а также Федеральным стандартам оценки.

Лимитирующие условия и ограничения

Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:

Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.

Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.

Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.

В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.

Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость.

Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.

Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению.

В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.





Сведения об экспертах, проводивших оценку

Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты-оценщики:

Горохова Надежда Александровна

В приложении представлены копии сертификатов вышеперечисленных экспертов-оценщиков.

Описание объекта оценки

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой складское помещение общей площадью 680 кв. м. Объект расположен в деревне Малое Карлино, Лен. Области.

· Оцениваемый объект

· Назначение объекта недвижимости

· Место расположения объекта недвижимости

· Год постройки

· Общая площадь

· Высота здания

· Группа капитальности

· Нормативный срок службы

· Действительный возраст · Склад

· Коммерческое

· Малое Карлино· 1989 г.

· 680 м2

· 5 м

· 2

· 100 лет

· 26 лет

Техническое описание объекта оценки

Конструктивный элемент Конструктивное решение, материал Техническое состояние

Фундамент Сборный ж/б Состояние хорошее

Стены Кирпич Трещины по стенам

Перекрытия ж/б Следы протечек на потолке

Кровля Рулонная Не плотность фальцев, пробоины

Полы Бетонные Состояние удовлетворительное

Проемы Металлические Состояние удовлетворительное

Отделочные работы Масляная окраска Повреждения окрасочного слоя

Наличие инженерных коммуникаций Электроснабжение 220/380 Вт Состояние удовлетворительное

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 700 кв. м: из них 97% занимает здание (680 кв. м), 3% (20 кв. м) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Одноэтажный объект расположен в Лен. области, рядом с проезжей дорогой, удаление от КАД 10 км.

Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Использование затратного подхода

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Расчет стоимости основных материалов

Наименование строительных материалов Количество Стоимость единицы в руб. Общая стоимость

Цемент (т) 340 3500 1190000

Сталь (т) 250 45000 11250000

Бетон и ж/б (м3) 895 2400 2148000

Лесоматериалы (м2) 38 6000 228000

Кирпич (шт.) 5800 60 348000

Стекло строительное (м2) - - -

Рулон и Кровельный материал (шт. м2) - - -

Трубы (м2) - - -

Асбестоцемент (м2) - - -

Всего стоимость основных материалов 15164000

Расчет сметной стоимости строительства.

№ п/п Статьи затрат Стоимость в руб.

1 Стоимость строительных затрат 15164000

2 ФОТ 6823800

3 Эксплуатация, содержание машин и механизмов 3791000

4 Итого прямые расходы 25778800

5 Накладные расходы 6831500

6 Итого прямые затраты 32610300

7 Косвенные расходы 13044120

8 Предпринимательская прибыль 3424000

9 Итого ПВС 49078420

Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2016 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.

Расчет ПВС

Показатель Цифровое значение

Объем здания 3400

Стоимость ед. м2 31,5

Коэффициент климатический 1

Коэффициент территориальный 1

К84-2016 46,08

К01-03 1,08

Группа капитальности 1,06

Различия конструктивных элементов 0,13

Предпринимательская прибыль 1,3

ПВС 1126680

Расчет коэффициента различия конструктивных элементов

Конструктивный элемент Оцениваемый объект Объект аналог Значение коэффициента

материалкоэффициентматериалкоэффициентФундамент Сборный ж/б 0,88 Кирпич 0,87 1,01

Стены Кирпич 0,4 Кирпич 0,4 1

Перекрытия ж/б 0,58 Кирпич 0,87 0,7

Кровля Рулонная 0,45 Цинк 1,7 0,3

Полы Бетонные 0,67 Асфальт 1,1 0,6

Водопровод + + 1

Отопление + + 1

Вентиляция + + 1

Электросеть + + 1

Канализация + + 1

Общий коэффициент _ _ _ _ 0,13

Рассчитаем сумму общего износа.

Износ = Физический + Функциональный + Внешний

Функциональный износ = 10 %

Внешний износ = 5 %

Расчет функционального износа.

1) Методом срока жизни

2) Методом разбивки по компонентам

Методом срока жизни:

Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%

26/100 · 100% = 26

Методом разбивки по компонентам:

ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов

ПВС конструктивных элементов = 1126680* 35%=394338

Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов

Устранимый физический износ = 394338 * 4%=15774

Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов - Устранимый физический износ

Остаточная стоимость ПВС = 394338-15774=378564

Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100

Норма износа = 26/100*100=26

Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа

Неустранимый физический износ = 378564*26%=98426

Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ

Общий физический износ = 15774+98426=114199

Расчет совокупного износа:

Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%

459835/1126680· 100% = 40,8 %

Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний

40,8%+10%+5% = 55,8%

Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%

1126680 · 55,8% /100% = 628687

Остаточная стоимость: ПВС - Общий износ

1126680 - 628687 = 497993

Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли

Средняя стоимость 1 кв. м в Малом Карлино составляет 5000 р.

5000· 700 = 3500000

Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка

497993+3500000= 3997993 р.

Использование сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.

Использование доходного подхода

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

длительность прогнозного периода,

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

Прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи,

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

Расчет операционных расходов

№ Показатель Цифровое значение

Постоянные расходы 1 Аренда земли 3000

2 Страхование объекта 1788

3 Другие 60

4 Итого 4848

Переменные расходы 5 Расходы на управление 126000

6 Заработная плата 210000

7 Коммунальные услуги 26539,2

8 Расходы на уборку 37380

9 Расходы на текущий ремонт 84000

10 Итого 483919,2

Резервы затрат капитального характера 11 Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания 467483,1

12 Ставка дохода инвестора 56092,6

13 Итого 523530,6

Аренда земли=250*12=3000

Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100

Страхование объекта = 497993* 0,03%/100=149

Страхование объекта на год = 149 * 12=1788

Другие = 2% * аренду земли

Другие = 2% * 3000=60

Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие

Итого = 3000 + 1788 + 60=4848

Расходы на управление = 3% * ПВД

Расходы на управление = 3% * 2040000=61200

Заработная плата = 5% * ПВД

Заработная плата = 5% * 2040000=102000

Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия

Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1м2 * 7 мес.

Расходы на отопительную систему = 680* 4,8 * 7=22848

Водоснабжение = Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.

Водоснабжение = 10 * 24 * 12=2880

Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену

Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979

Коммунальные услуги = 22848+2880+979=26707

Расходы на уборку = 1% * ДВД

Расходы на уборку = 1% * 934500=9345

Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД

Расходы на текущий ремонт = 2% * 2040000=40800

Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт

Итого = 61200+102000+26707+40800=230707

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 405604

Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов

Ставка дохода инвестора = 12% * 405604=48672

Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода

Итого = 230707+48604=279311

Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3

Всего операционных расходов = 4848+230707+279311=514866

1. Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складского помещения составляет 250руб. /1м2

Ап=1м2 * 12; Ап=250* 12=3000

2. Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=680 * 3000=2040000

3. Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=2040000 * (1-11%) =1815600

4. Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=1815600-514866=1300734

5. Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=1300734/19,3%=6739554

Таблица 9 - Расчет ставки капитальности

№ Показатель Цифровое значение

1 Безрисковая ставка доходности 9.4%

2 Премия за ликвидность 1,5%

3 Премия на инвестиционный менеджмент 2%

4 Премия за риск вложений капитальности 6,4%

Итого 19,3%

Итоговая таблица

Рассматриваемый подход Стоимость в рублях У/В Рыночная стоимость

Затратный подход 3997993 0,33 1319337

Сравнительный подход - - -

Доходный подход 6739554 0,67 4515501

Итого 5834838

При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя все полученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 5840000 рублей.

Похожие работы:

«Приложение к ежеквартальному отчету. Аудиторское заключение к годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности эмитента Приложение к ежеквартальному отчету. Информация, сопутствующая годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности эмитента Пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах за 201...»

«Методы, виды террористической деятельности и тенденции развития современного терроризмаТерроризм — многообъектное преступление, главной целью которого является общественная безопасность, равно как посягательства на: жизнь и здоровье граждан объекты критической и...»

«Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования Национальный исследовательский университет Высшая школа экономики Факультет компьютерных...»

«Реестр субъектов малого и среднего предпринимательстваполучателей поддержки МО "Теучежский район" на 10.09.2014г. Номер реестровой записи и дата включения сведений в реестр Основание для включения (исключе-ния)...»

«Рассмотрено на собрании Утверждаю Педагогического совета Директор МБУ ДОПротокол № 4 от 29.05.2015г. ДЮСШ "ОЛИМП" А.А.Демченко ""_2015г.ПОЛОЖЕНИЕ о ведении журнала учета посещения занятий МБУ Д...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА КАНСКА Муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление администрации города Канска"П Р И К А З 30 декабря 2011 г. № 99 о/д г. Канск Об утверждении методики планирования бюджетных ассигнований бюджета муниципального образования город Канск на очередной финансов...»

«РУКОВОДСТВО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ интегрированной информационной системе управления общественными финансами "Электронный бюджет" электронных копий Соглашений, подписанных на бумажном носителе Версия 2017.01 Содер...»








 
2018-2023 info.z-pdf.ru - Библиотека бесплатных материалов
Поддержка General Software

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 2-3 рабочих дней удалим его.