«Объект оценки по своим характеристикам имеет специфику: участок имеет участок имеет форму вытянутого треугольника, площадь всего 288 кв.м. Согласно действующим строительным ...»

Корректировка на ликвидность

Корректировка на ликвидность (Кл.) применяется в связи с тем, что подобранные аналоги в силу своего местоположения являются более ликвидными объектами, т.е. востребованными, при выставлении на торги таких объектов они имеют количество потенциальных покупателей, инвесторов, пользователей, равное или превышающее предложение, коэффициент ликвидности для них составляет 1,0.

Объект оценки по своим характеристикам имеет специфику: участок имеет участок имеет форму вытянутого треугольника, площадь всего 288 кв.м. Согласно действующим строительным нормам, конфигурация и площадь земельного участка не позволяет осуществлять капитального строительства, что делает его низколиквидным. Оцениваемый земельный участок имеет ценность лишь в совокупности с соседним земельным участком.

Данная ситуация предполагает, что при средней специализации объекта оценки количество покупателей на данный земельный участок при размещении публичной оферты будет средним, что соответствует по данным таблицы коэффициенту 0,76.

Кл. = 0,76 долей ед., или -24%

Количество потенциальных покупателей объекта Степень специализации объекта Подтип спроса Значение коэффициента Кл.

Значительное Незначительная Абсолютно эластичный 1

Средняя Сильно-эластичный 1

Значительная Средне-эластичный 0,94

Среднее Незначительная Слабо-эластичный 0,85

Средняя С единичнойэластичностью0,76

Значительная Слабо-неэластичный 0,68

Незначительное Незначительная Средне-неэластичный 0,46

Средняя Сильно-неэластичный 0,16

Значительная Абсолютно неэластичный *

Данные таблицы взяты из методических рекомендаций Консалтинговой группы «КАУПЕРВУД»,тел./факсы: (38 0562) 47-16-36, 47-83-98, (38 056) 370-19-76www: www.cowperwood.dnepr.net, www.galasyuk.dnepr.net, www.ccf.com.ua, www.galasyuk.come-mail:[email protected], [email protected], [email protected], [email protected]

Корректировка на масштаб

Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (сотку) с увеличением площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).

Площадь аналогов отличается от площади оцениваемого земельного участка. Требуется введение корректировки.

Корректировка рассчитывалась по формуле:

, (1) где: – корректировка на площадь объекта, %; – площадь объекта оценки, кв. м;

– площадь объекта-аналога, кв. м;

– коэффициент торможения цены, %.

Коэффициент торможения цены показывает, на сколько процентов изменится стоимость 1 сотки при изменении общей площади земельного участка на 1 %. Данный коэффициент рассчитывался на основе техники парных продаж. Согласно методу парных продаж, сравниваются цены по двум объектам. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ. В данном случае это общая площадь.

Коэффициент торможения рассчитывается по формуле:

, (2), где:

– коэффициент торможения цены;

– цена 1 сотки объекта-аналога с большей площадью, руб.;

– цена 1 сотки объекта-аналога с меньшей площадью, руб.;

– площадь объекта-аналога большей площади, соток;

– площадь объекта-аналога меньшей площади, соток.

Расчет коэффициента торможения по формуле (2) приведены в таблице ниже.

Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 6. Расчет коэффициента торможения методом парных продаж

Местоположение Ногинский р-н, д.СледовоНогинский р-н, д.СледовоНогинский р-н, д.СледовоНогинский р-н, д.СледовоПлощадь, соток 6,0 19 30,0 100

Стоимость, руб. 800 000 2 100 000 2 250 000 6 000 000

Стоимость 1 сотки, руб. 133 333 110 526 75 000 60 000

Категория/вид разрешённого использования ЗНП/ИЖС ЗНП/ИЖС ЗНП/ИЖС ЗНП/ИЖС

Источник информации http://baza.sob.ru http://baza.sob.ruhttp://baza.sob.ru http://baza.sob.ru

Коэффициент торможения, долей -0,16275033 -0,185339362

Коэффициент торможения, среднее значение, долей ед. -0,174044846